Perequazione

 
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  A DIFFERENZA DELLA PEREQUAZIONE, LA COMPENSAZIONE MEDIANTE ATTRIBUZIONE DI DIRITTI EDIFICATORI SERVE A SOSTITUIRE L'INDENNITÀ DI ESPROPRIO
06/02/2020
L'istituto della compensazione, a differenza di quello della perequazione, non ha quale precipua finalità quella di mitigare le disuguaglianze che si producono con la pianificazione urbanistica: esso semplicemente mira a individuare una forma di remunerazione alternativa a quella pecuniaria per i proprietari dei suoli destinati all'espropriazione, consistente nell'attribuzione di diritti edificatori. Da ciò consegue che la funzione della compensazione, mediante attribuzione di diritti edificatori, è quella - e soltanto quella - di sostituire l'indennità di esproprio, per cui è a quest'ultima che dovrà farsi riferimento al fine di valutarne la congruità.


  L'ISTITUTO DELLA PEREQUAZIONE DEVE ESSERE DISCIPLINATO ATTRAVERSO IL PROCEDIMENTO E LE GARANZIE PARTECIPATIVE PROPRIE DEL P.R.G.
27/01/2020
L'istituto della perequazione ha come fondamento l'equità a favore dei privati nella concessione dei titoli edilizi per un corretto governo del territorio, con la conseguenza che, per sua peculiare funzione, deve essere disciplinato dal PRG attraverso il procedimento e le garanzie partecipative proprie dello strumento generale.


  LA PEREQUAZIONE E LA COMPENSAZIONE URBANISTICA PRESUPPONGONO L'ACCORDO TRA IL PRIVATO E LA P.A.
13/12/2019
Gli istituti della perequazione e della compensazione urbanistica presuppongono l'accordo tra il privato e l'ente pubblico, in alternativa alla procedura espropriativa.


  LA PEREQUAZIONE URBANISTICA NON NECESSITA DI COPERTURA LEGISLATIVA STATALE O REGIONALE
24/10/2019
Il ricorso alla perequazione urbanistica non necessita di una specifica copertura legislativa di carattere statale o regionale, poiché esso rientra nella generale potestà della pubblica amministrazione di conformare il territorio e nella possibilità di utilizzare modelli consensuali per il perseguimento di finalità di interesse pubblico. Inoltre la perequazione urbanistica è espressione del principio di uguaglianza di cui all'art. 3 della Costituzione, essendo finalizzata all'attenuazione delle disuguaglianze create dalla pianificazione urbanistica.


  PEREQUARE AREE DI CARATTERISTICHE ONTOLOGICHE DIVERSE SIGNIFICA CREARE SURRETTIZIE FORME DI DISUGUAGLIANZA
21/03/2019
La perequazione presuppone che le situazioni di fatto su cui va ad incidere presentino caratteristiche analoghe. Infatti, solamente quando le caratteristiche ontologiche dei suoli siano simili e tali da renderli tutti destinati all'edificazione, si rende necessario evitare che i diversi proprietari ricevano trattamenti differenziati. Non è invece possibile perequare aree che abbiano caratteristiche ontologiche diverse, giacché in tal caso si creerebbero surrettizie forme di diseguaglianza.


  I TERRENI AGRICOLI NON POSSONO ESSERE OGGETTO DI PEREQUAZIONE
06/03/2019
Poiché l'istituto della perequazione ha quale propria finalità quella di evitare ingiusti trattamenti differenziati, esso presuppone che le situazioni di fatto su cui va ad incidere presentino caratteristiche analoghe. Per questa ragione, i commi primo e secondo dell'articolo 11 della l.r. Lombardia n. 12 del 2005 prevedono che la perequazione operi solo per gli ambiti soggetti a trasformazione. Solamente quando le caratteristiche ontologiche dei suoli siano simili e tali da renderli tutti destinati all'edificazione, si rende necessario evitare che i diversi proprietari ricevano trattamenti differenziati. Non è invece possibile perequare aree che abbiano caratteristiche ontologiche diverse, giacché in tal caso si creerebbero surrettizie forme di diseguaglianza. Inoltre, la legge esclude, come detto, che possano essere oggetto di perequazione i suoli agricoli e quelli inseriti in ambiti non soggetti a trasformazione.


  LA PEREQUAZIONE PRESUPPONE LA POTENZIALITÀ EDIFICATORIA DEL TERRENO
11/12/2018
L'essenza della c.d. perequazione urbanistica risiede nella contemporaneità fra riconoscimento della capacità edificatoria e imposizione dell'onere di contribuire allo sviluppo della città pubblica, in modo che, laddove la pianificazione generale venga attuata per comparti, per i proprietari interessati sia resa indifferente la collocazione all'interno del comparto delle aree destinate a infrastrutture e attrezzature pubbliche da cedere al Comune, giacché tutti dispongono del medesimo indice di edificabilità da utilizzare sulle aree destinate a ricevere la cubatura stabilita. La perequazione si applica all'interno delle aree soggette a trasformazione urbanistica, in linea di principio risultandone esclusi tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie, non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazione che concretizza una delle funzioni tipiche della perequazione, riducendo il ricorso all'esproprio.


  L’INSORGERE DEL C.D. CREDITO EDILIZIO NELLA PEREQUAZIONE PRESUPPONE LA DISPONIBILITÀ DI SUFFICIENTI AREE DI ATTERRAGGIO
21/11/2018
L'istituto della perequazione presuppone l'autonomia dell'indice edificatorio rispetto al terreno da cui trae origine e, quindi, l'insorgere del c.d. "credito edilizio", bene quest'ultimo che per essere effettivamente spendibile deve essere supportato da una serie di previsioni idonee e, soprattutto, dalla disponibilità di aree di atterraggio che, in quanto tali, possano incentivare il proprietario delle aree asservite a utilizzare lo strumento della negoziazione dei titoli volumetrici.


  QUANDO IL VINCOLO ESPROPRIATIVO DANNEGGIA ATTIVITÀ ECONOMICHE, VA DATO SPAZIO ALLA PEREQUAZIONE
13/09/2018
Di fronte alla scelta urbanistica di cancellare l'edificabilità di un terreno, i proprietari dispongono delle opportunità di difesa normalmente riconosciute contro la reformatio in peius, che sono molto limitate. Diversa è invece l'estensione della tutela a disposizione dei proprietari contro un vincolo espropriativo che riduca la qualità della loro attività economica. In questo caso, infatti, devono essere garantite, ove possibile, delle misure compensative ulteriori rispetto all'indennità di reiterazione ex art. 39 del DPR 8 giugno 2001 n. 327, o sostitutive della stessa. In altri termini, nelle situazioni complesse l'impostazione espropriativa deve lasciare spazio alla tecnica della perequazione, che consente di trovare un equilibrio più preciso e soddisfacente tra gli interessi pubblici e quelli privati, e rende possibili risparmi per le finanze pubbliche.


  OVE NON SI VERIFICHI L'ATTERRAGGIO DELLA VOLUMETRIA COMPENSATIVA, NEL CASO DI AVVIO DELL'ESPROPRIO IL PROPRIETARIO PUÒ SEMPRE CHIEDERE L'INDENNITÀ
12/09/2018
Dall'alternatività tra volumetria compensativa e indennizzo si desume che, nel caso in cui le previsioni dei diritti edificatori non garantiscano la loro monetizzazione, il proprietario può sempre decidere di non richiederli, optando per l'indennizzo previsto per legge, con la conseguenza che il suo interesse economico è comunque garantito. Si desume inoltre che la volumetria compensativa è sindacabile non tanto per il caso in cui non sia sicuro l'atterraggio ma solo per il caso in cui sia provato che l'atterraggio sia impossibile e, di conseguenza, la previsione sia tamquam non esset.


  LA PEREQUAZIONE TROPPO PENALIZZANTE È UN ESPROPRIO LARVATO
25/06/2018
Va escluso che la previsione di oneri di cessione a carico dei proprietari titolari di diritti edificatori si atteggi come vincolo di tipo espropriativo, bisognoso di approfondita motivazione se reiterato. Tuttavia non devono essere determinate ingiuste penalizzazioni a carico dei proprietari interessati, o di alcuni tra questi, altrimenti si verificano fenomeni di esproprio larvato in favore della mano pubblica. Occorre, cioè, che in virtù della previsione perequativa i benefici dell'intervento siano in egual modo ripartiti fra i proprietari inseriti all'interno del comparto di trasformazione e che, allo stesso tempo, il prelievo di valore operato dall'amministrazione in favore della comunità locale sotto forma di contributi, o di spazi acquisiti gratuitamente all'uso collettivo, non sia di entità tale da privare l'operazione di ogni convenienza economica.


  LA PEREQUAZIONE URBANISTICA HA NATURA DI VINCOLO CONFORMATIVO
30/03/2018
Un vincolo derivante da una previsione perequativa - che scinda tra titolarità ed esercizio dello "jus aedificandi" o meglio tra i suoli a cui inerisce ed i suoli in cui concretamente trova esplicazione - non ha natura espropriativa, non potendosi ravvisare in danno del proprietario alcuno svuotamento economico del diritto di proprietà, potendo anzi dalla perequazione ottenere vantaggi secondo la disciplina attuativa. Trattasi dunque di previsione conformativa del diritto di proprietà finalizzata alla salvaguardia della programmazione urbanistica. È d'altronde innegabile come l'utilizzo della tecnica perequativa sia dettato dalla volontà di redistribuire i vantaggi economici dell'edificabilità impressa soltanto ad alcune aree ed al contempo di evitare il ricorso all'espropriazione per l'acquisizione di aree aventi destinazione pubblica, pur se è innegabile come in tale ambito sarebbe ottimale il riconoscimento della partecipazione degli stessi privati proprietari e della condivisione delle forme attuative.


  NON È OBBLIGATORIO SOSTITUIRE L'ESPROPRIAZIONE CON LA PEREQUAZIONE
26/01/2018
È vero che il metodo perequativo consentirebbe al Comune di evitare gli oneri finanziari collegati alla reiterazione del vincolo espropriativo e alla successiva espropriazione, tuttavia rientra nella discrezionalità del pianificatore la valutazione se sia opportuna e conveniente la sostituzione del vincolo espropriativo con un accordo di cessione basato sull'attribuzione compensativa di diritti edificatori, eventualmente trasferibili a terzi.


  LA PEREQUAZIONE SI APPLICA SE ED IN QUANTO PREVISTA NELLO STRUMENTO DI PIANIFICAZIONE GENERALE ED ATTUATA POI TRAMITE UN PIANO URBANISTICO ESECUTIVO
12/01/2018
Sia per scelta "politica", ma anche, semplicemente, per carenza di risorse per potere procedere agli espropri, i comuni attuano la pianificazione territoriale attraverso il ricorso ad un variegato (nelle modalità attuative) modulo operativo, che prende il nome di perequazione: essa - che può o meno essere disposta in una norma di legge-cornice - non opera un principio conformante l'azione del Comune, ma rappresenta una delle modalità con le quali può essere esplicata la facoltà pianificatoria a questi attribuita e, pertanto, il principio perequativo si applica se ed in quanto previsto nello stesso strumento generale (e, di regola viene poi attuato tramite un piano urbanistico esecutivo).


  CESSIONE COMPENSATIVA: I DIRITTI EDIFICATORI DEVONO ESSERE PARAMETRATI ALL'INDENNITÀ DI ESPROPRIO
05/09/2017
La cessione compensativa comporta - in linea di principio - l'attribuzione di diritti edificatori parametrati in relazione al valore di esproprio delle aree.


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